【彩生活 #1778 vs 雅生活 #3319】


彩生活(1778)雅生活(3319)為起步點相近的兩所物業管理公司,但尤其以2019年角度,股份走勢卻出現極大差異。前者價格低於2015年上市價格,後者卻從招股價格升逾一倍,這兩所公司的經營差異在哪裏?

1.
母公司經營質素有別
彩生活是最早上市的內房物業管理股份,直系的內房股份為花樣年控股(1777),當然先天上在直系的母公司,花樣年在內房當中銷售力及營運能力並不算出色,也直接導致彩生活的先天確保物業管理業務有限。至20199月份,花樣年的總銷售額只有人民幣約200億元,屬於排名非常靠後的內房公司。

而雅生活的母公司雅居樂側排名則在,中國二十名左右位置,亦有與中國十大房地產商之一綠地控股合作,先天有保障的管理費收入來源較高。

2.
經營策略有別

彩生活主要依靠網絡平台吸收更多客戶,但成效似乎相對有限及有爭議性。甚至在現在物業管理公司高速增長期間,彩生活最新一期的中期業績只有3%的營業營收增長,甚至在環比角度呈現倒退狀態。在近年房地產物業管理業務黃金增長期,實是非常不良的信號。

反之,雅生活先天將著兩大客戶,雅居樂及綠地源源不絕的物業管理服務需求,加上雅生活 近年亦不斷併購多家物業管理公司,包括南京紫竹、青島華仁等,雄心勃勃,令公司批規模不斷擴大。雅生活營收及盈利數字亦以急促的同比增長率上升,在最近一年的中期業績中,雅生活的營收與溢利增長達60%

3.
其餘業務的側重點不一樣

彩生活並不看重公司的物業增值業務,相關營收佔比只有不足10%,令其中一條物業管理公司收入來源發揮不到盈利作用。
反之,雅生活在2018年度的增值服務營收達17億元人民幣,佔總營收的一半,同比增長逾200%,令公司增長動力來源又多了一個範疇。

小結:
由於內房在2017年度是銷售黃金年期,樓花的延緩交樓制度導致近年為交付樓宇的高峰期,也代表物業管理需求大幅上升。因此2019年絕對是物業管理的黃金年期。

雅生活在物業管理公司稱不上突出,但至少保持與同業相類近的增長勢頭。反之,彩生活先天的母公司花樣年缺乏實力,跟在黃金增長年期出現環比倒退的惡劣經營狀況。最後也導致兩者股價的大幅走勢差異

 

— 21.09.2019

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2019-10-19

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