【恆基地產 #12 - 走勢強橫】

恒基地產為李兆基先生創立的地產商。業務貢獻集中在銷售物業(佔總業績35%)

及租金收入(佔總業績35.8%),而以「千色系列」為主的百貨業績在恆基所佔比

重較細(6.8%)。與一般地產商相異,恆基持有香港中華煤氣(0003)41.53%的股權

,因此每年會有較大量的聯營及合營公司盈利貢獻,例如在2018年度為恆基貢

45億港元的溢利貢獻。

 

多說一點,投資者或會發現一般香港地產股在個別年度的營收及營運利潤會出

現較大的浮動,但此現象並沒有反映在稅後溢利。這是地產公司常見的會計手

法,但如該年度有更大量的樓盤出售,便會出現盈利的浮動,但與此同時,待

銷售和租賃的物業本身亦會有升值,以純賬目出入或者整體地產價值反映失真

。故以調整物業銷售年度的浮動性,會計上會以物業公允價值調整,但沒有實

質現金流出入。

 

恆基在香港地產股中的商業模型較為獨特,租賃比重較高,達70億元,而銷售

物業收益只有68億元。同時亦有穩定度較高的中華煤氣作為盈利貢獻,在2018年達45億港元,也因此有較高的派息比率。此營運模式令恆基先天下方的估值較為穩固。

 

恆基近年進軍內地房地產,近年業務增長良好,香港部分則保持平穩向上,預

料日後大機率繼續保持中長線強橫走勢。根據估值模型,殘值為33-36.3元,當

然也可能受中華煤氣表現影響略有浮動。

 

16.08.2019

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2019-08-16

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