【港鐵 #66 — 偽地產股】

港鐵在港屬沒有人不知的公司,是香港人必備的交通工具。但整體營利架構可能隨你意想不到的。

 

港鐵在港運營鐵路網絡,亦營運在中國內地及國際的鐵路,包括英國、瑞典、澳大利亞等。但其他地區整體利潤佔比實不重,只有不到總收益的10%。因此我們可以把焦點放在香港地區業務。

 

從業務架構上,客運業務,即大家日常所乘坐之鐵路,利潤貢獻其實不多。在2018年財政年度,地鐵總計140億港元利潤下,香港客運業務只佔當中20億元。

 

因此對港鐵更準確的形容是房地產公司。港鐵在地產界市有優越位置的。在衡量可達度(accessibility),當中一個重要指標為港鐵站是否連通當地。港鐵車站內的租賃商鋪,是有可達度的保證。車商商務,當中盈利包括車站商鋪租賃、車站廣告收益以及香港物業租賃包括國金二期部分層數等旗下物業租賃。而另一會計部分,名稱為「香港物業發展」,包括日出康城。兩者合共佔約110億元港元。

 

因此不難發現,港鐵的主要盈利貢獻為物業租賃,因此更準確對港鐵的形容是房地產公司。而當中鐵路運輸系統亦是作為確保人流的角色,以至周邊相關的廣告及商鋪租金服務。也成為港鐵多年能保障其地產業務穩步上升的核心。我們認為在如此穩定的業務及人流充足上的保證,預測股息率達三厘或以上則已有不錯值博率。而目前則有理由相信,港鐵已升至短期的極值。投資者若希望關注,則可能需要等待一下股息率到達較合理的位置。

 

 

19.08.2019

=====================




2019-08-19

發表評論

請先 登入註冊