【內房 — 2020一二線城市銷售預測】
自2016 年限購政策實行以來，一線城市商品房成交面積大幅下滑，2014-2016 年平均每年成交面積約為 0.41 億平，2017-2018 年平均每年成交面積下滑至 0.25 億平，下滑幅度約為 39%。 2019 年前十月一線城市累計成交面積約為 0.24 億平，同比增長 24%。
二線城市在 2016 年限購之後，2017 年市場成交面積同比回落 22%，但 2018 年市場成交面積企穩同比增長 6%，2017-2018 年平均每年成交面積 2.49 億平，高於 2014-2016年每年平均成交面積 2.36 億平。和一線城市不同的是，二線城市在限購後市場成交面積未出現低於限購前成交量的情況，而是短期回落后企穩增長。
雖然大部分一二線城市有限購限貸等調控政策，市場成交量也相應縮量或增速放緩，但一二線城市常住人口不斷增長，城市人口基數以及對應剛需在不斷增加。2017-2018年一線城市常住人口較 2016 年增長 183 萬人，增長 2.6%。二線城市常住人口增長 629 萬人，增長 3.1%。一二線城市常住人口的年增長率始終高於總人口增速。從一二線城市占總人口比重不斷提升的趨勢來看，一二線城市對人口吸引力依然存在。
人口帶來需求基數。我們認為持續人口增長的地區，其房地產需求體量不斷增長，市場下跌空間小，風險可控基本面扎實。我們認為一二線城市需求體量充足，但受調控政策影響釋放受限。預計 2020 年一二線城市銷售面積和銷售金額大致維持 2019 年成交體量，銷售金額或有小幅增長。
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2020-01-04
