朱SIR近日在研究香港地產股的時候，發現今應年最硬淨的地產股竟然是信和置業(83) ！這只近年已頗為低調，而且沒有期權做的股份，如果不是特意去看的話，真不知竟然如此硬淨！今年恆指高低位回調8000點，信和最高位14.08，現12.76元，即是只跌了9.3%！那不是比中電、地鐵還更硬嗎? 那麼，究竟有沒有原因可以解釋？和股民最關心究竟值不值博？朱SIR現在和大家分析一下。

信和昔日於香港地產的活躍和進取，是資深一輩股友人盡皆知的事情。但原來時至今日，其於香港地產市場的角色已愈來愈淡，相對長地、恆基、新鴻基等已有很大距離之餘，甚至可見之未來，被中資過江龍如中國海外、碧柱園等超過，也是時間上的問題。新鴻基近年於香港地產銷售額，平均有400億元，然信和2017/18年度的銷售金額只有88.7億(還計及聯營公司) ，相對上年度151億大幅倒退近半。而2017/18的總溢利60.25億中，地產銷售只佔24.3億，即40%而已。那麼，其主業是什麼？結論很明顯是收租業務了！公司的物業租貸合共41億元，而且純利率驚人，達到87%！故貢獻了公司大部份的盈利，再加上純利率同樣不錯的酒店業務、物業管理業務等，其盈利結構大部份已由租務相關業務構成，其地產發展的屬性已愈來愈弱，原來，信和置業已從人盡皆知的地產股變為收租股了！相對其從前的進取形象，真的很難令人相信呢！由於租金收入佔比是所有地產股之最，加上出租率高企、租金還未見回落，故此其股價相對較硬淨，也有一定的道理。

那麼，信和置業現在的估值是否特別便宜? 尚好吧！其2017/18年度業績表面有140.3億元，但當中須要扣除的非核心盈利也為數不少，包括70.5億的一次性出售盈利及9.27億的物業投資公允值變動，故其核心盈利只有60.53億元。即eps 0.93元，現pe約13.7倍，核心股息率約4.3%，比一般地產股平均2-3.5%為高，比reits平均5.5%為低。擁有4.3%的股息率和可見未來派息應不會減的前提下，也許亦是其股價較硬淨的原因。

其實作為純收租的股份，其股價多年的表現，比不上絕大部份的同類型收租股和reits，假設在2013年高位買入信和，以除淨後股價11.88計算，到2018年的今天回報率只有7.4%，但如同期買823,778,808,405等，回報有146%、133%、88%和139%。如果我不把信和歸入地產發展類別而歸入收租類別的股板塊，則其投資價值是較低的。

當然，如把其歸入地產發展板塊，你會發現同樣比較2013年1月的高位計，直到今天，其竟然跑贏新鴻基和新世界！(但大幅跑輸恆基) ，但我認為即使如此，如波幅性相對太低，想乘亂抄底的人，又不能佔到其便宜，而且最慘又沒有option，打不到槓桿。

因此總結，以朱SIR所提出的思路下，其股份屬性，似乎对上比不上reits，对下比不上有波幅機動性、有option的香港地產股，從而令其4.3%的穩定股息率，也為之大大遜色了！我們在分析股份時，應有一定的框架和爬梳技巧，不能人云亦云。

2019-06-03