【富力地產 (2777) — 重債務下壓估值】

富力地產(2777)屬中國中型地產商,以銷售量排名計算,富力地產約在中國的二十大內房位置,比碧萬恒融四大內房仍有相當的規模差距。最新銷售額約1300元人民幣。

 

富力地產2018 總計87億業績中,有10億由物業投資業務貢獻,富力地產目前的土儲為5700萬平方米,以目前銷售量大概足以應付未來五年銷售。

 

富力地產亦有較特別的業務部分,2017年集團以177億元人民幣收購萬達旗下大部分酒店,以五星級級別的酒店為主。

 

論近年銷售額度,富力地產表現尚算不俗。雖未能佔據中國內房前列位置,但仍有不俗的銷售金額增長,增長由2013年的410億元人民幣增長至2018年的1300億元權益銷售金額。

 

但富力地產收購萬達酒店的舉動,為富力財務上帶來不少壓力,富力地產成功在2014年減低負債與權益比率至92%,但在2017年支付的177億元人民幣後,令權益比率由最低的低於100%2018年的184%,高昂的負債比率為人詬病,其中一個原因是向購買萬達酒店的177億元的鉅額款項。因為酒店投資回報不定,並且前期必屬投資期,當中亦有一定的折舊與攤銷金額,並難以有快速回款,為整體富力地產帶來不少財政壓力,也是最令人擔憂的地方。目前的借貸總額已經達到1633億元人民,超越未動用銀行授信額度,債務壓力沉重。

 

由於目前富力地產的酒店營運並未有太確切的回報,並且在大型支出的投資期階段,酒店部分估值暫且忽略不計。以2019年約12-13元價格,富力地產的業務應是嚴重低水的,但仍由於負債壓力相對較大,估值出現較大的折讓。

 

如果剔除財務壓力,假設富力地產本年實現約1200億元人民幣銷售,5-6倍加權市盈率價值應在1619元左右位置 

 

— 23.12.2019

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2019-12-21

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