【希慎興業(14) — 香港地產股的去向】

這半年間,希慎興業(14)由接近歷史高位的$44.6跌至近七年的低位$28.3。這隻市值超過300億的大型香港地產股,之後的去向會是如何?筆者會為大家作一些簡單的分析。

 

首先,希慎是一間以收租為主的香港地產股,它所投資的物業基本上都座落在銅鑼灣的利園區及附近,主要物業包括希慎廣場利園一至六期利舞臺廣場希慎道壹號禮頓中心,當中包含商鋪及寫字樓出租服務,樓面面積分別有135萬及247萬平方呎,出租率達96%及97%;附近的竹林苑則提供住宅服務,合共345個單位以及436個車位,建築面積佔69萬平方呎,出租率達91%,並且展開了大埔的高端住宅項目,不過仍在施工中。

 

2019上半年業績中,雖然報表上的盈利同比下跌7.6%,但扣除投資物業之公平值變動後,實際純利同比增長達10%。它的盈利是由商鋪、寫字樓及住宅出租構成,佔比分別是50.7%、43.1%及6.2%。

 

既然商鋪和寫字樓是它最重要的盈利來源,那麼我們最關注的自然是,它這兩方面的業務會否出現重大倒退。首先是寫字樓方面,根據差餉物業估價署的最新資料指出,2018年銅鑼灣及灣仔甲級寫字樓的每平方米的平均租金為803港元,而2019年首兩季的租金分別是846及925元,就算最新數據7月和8月的租金仍有808元及863元,而樓市的跌勢從6月已經開始,反映銅鑼灣及灣仔區的甲級寫字樓租金不單沒有大幅下跌,而且比去年全年的平均值還高。由此可見,希慎寫字樓的租金收入可以跌的幅度實在有限。在商鋪方面,根據第一太平戴維斯的第三季零售租賃報告指出,港九新界所有主要商業區街舖租金均出現雙位數下跌,以銅鑼灣最為嚴重,按季跌17.5%,這主要由於周末及公眾假期部分商舖關門或受到嚴重破壞,以往最受內地遊客歡迎的零售店舖訪客大幅減少。

 

整體而言,就算希慎下半年的商鋪租金收入下跌兩成,若寫字樓的租金收入比上年還要高,而上半年盈利又增達10%去拉上補下,其實全年整體的盈利也難以大跌。就算盈利真是不幸大跌,以永續角度看,它的商鋪租金始終會回復正常。然而,它今年股價的最低位跌破了自2010年以來的估值區間,比現時更低的估值區間已是08年和03年的事,相信大部份負面因素已在股價上反映,就算近日現價升至$31,仍在近十年估值的最低端,這個狀況會否繼續維持,投資者要自行判斷。

 

— 08.11.2019

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2019-11-02

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