【殘價股 – 新鴻基 #16 留意入手時機】

受近日政局的影響,令不少投資者對純港資股份產生憂慮,進而令其股價不斷下挫,當中便包括地產股龍頭之一新鴻基。新鴻基在香港經營業務繁多,除了物業銷售外,還經營商場、酒店、超市、隧道等等,這些都是市民經常觸及的地方。而近日旗下其中一個主力商場元朗的YOHO MALL形點,更成為示威衝突的地點;多個地方向香港發出旅遊警示,建議國民暫時避免到香港旅遊;拒絕消費影響到旗下的一田超市;堵塞交通影響到大欖隧道的車流量;究竟這些事件對新鴻基的殺傷力有多大?接下筆者會試為大家分析。

 

首先,我們要先了解新鴻基的業績結構。它的主要業務有香港與內地的房地產銷售;多個主要商場、店鋪和寫字樓的租借;酒店經營例如四季酒店和海匯酒店等;在電訊界持有新意網和數碼通的75%股權;基建及其它服務例如擁有大欖隧道專營權公司股權的70%、持有香港商用航空中心(HKBAC)的35%股權等等。這些業務合共為新鴻基帶來856億的營收,在未扣除稅項及行政費等開支前,它們合共帶來346億的利潤。可是細心一看,當中的租金收入佔171億的利潤,房地産銷售佔120億,而剩下的業務只佔55億,是整體利潤的15%,換言之,它最關鍵的戰場在於租金收入和物業銷售。而這些關鍵業務分散在香港、內地和新加坡,內地和新加坡方面的利潤不會受這次示威影響,所以未需理會。香港方面的利潤佔236億,當中物業銷售佔100億,租金收入佔136億,共佔整體利潤的68%

 

簡單而言,香港的物業銷售和租金收入便是新鴻基的核心利潤。在物業銷售方面,縱使香港近日的負面消息頗多,但有關樓市的領先指數卻沒大幅回調,而且成交也沒有轉差的跡象,反映實際上樓市並沒有預期般轉差。在租金收入方面,若我們再將數據拆細一看,集團旗下租金收入最高的十間商場約佔整體香港租金收入的三分之二,當中包括新城市廣場、葵芳新都會、中環國際金融中心商場、觀塘APM、旺角新世紀、尖沙咀太陽廣場、上水廣場、元朗形點、屯門V City、活@KCC,其餘的租金收入則由寫字樓和住宅等等貢獻。從以上地點來看,受影響的商場亦不算太多之餘,而且就算能夠大幅降低其中一兩間商場的租金,也難以動搖到整體的租金收入。

 

總括而言,近日的政局對它的影響不算太大,而這些負面效果也實在難以永續性維持下去。在估值方面,其價值區則在$110附近。


— 05.08.2019

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2019-08-05

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