【恆基地產 #12 － 走勢強橫】
恒基地產為李兆基先生創立的地產商。業務貢獻集中在銷售物業(佔總業績35%)
及租金收入(佔總業績35.8%)，而以「千色系列」為主的百貨業績在恆基所佔比
重較細(6.8%)。與一般地產商相異，恆基持有香港中華煤氣(0003)41.53%的股權
，因此每年會有較大量的聯營及合營公司盈利貢獻，例如在2018年度為恆基貢
獻45億港元的溢利貢獻。
多說一點，投資者或會發現一般香港地產股在個別年度的營收及營運利潤會出
現較大的浮動，但此現象並沒有反映在稅後溢利。這是地產公司常見的會計手
法，但如該年度有更大量的樓盤出售，便會出現盈利的浮動，但與此同時，待
銷售和租賃的物業本身亦會有升值，以純賬目出入或者整體地產價值反映失真
。故以調整物業銷售年度的浮動性，會計上會以物業公允價值調整，但沒有實
質現金流出入。
恆基在香港地產股中的商業模型較為獨特，租賃比重較高，達70億元，而銷售
物業收益只有68億元。同時亦有穩定度較高的中華煤氣作為盈利貢獻，在2018年達45億港元，也因此有較高的派息比率。此營運模式令恆基先天下方的估值較為穩固。
恆基近年進軍內地房地產，近年業務增長良好，香港部分則保持平穩向上，預
料日後大機率繼續保持中長線強橫走勢。根據估值模型，殘值為33-36.3元，當
然也可能受中華煤氣表現影響略有浮動。
— 16.08.2019
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2019-08-16
