【富力地產 (2777) — 重債務下壓估值】

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富力地產(2777)屬中國中型地產商，以銷售量排名計算，富力地產約在中國的二十大內房位置，比碧萬恒融四大內房仍有相當的規模差距。最新銷售額約1300億元人民幣。

 

富力地產2018年 總計87億業績中，有10億由物業投資業務貢獻，富力地產目前的土儲為5700萬平方米，以目前銷售量大概足以應付未來五年銷售。

 

富力地產亦有較特別的業務部分，2017年集團以177億元人民幣收購萬達旗下大部分酒店，以五星級級別的酒店為主。

 

論近年銷售額度，富力地產表現尚算不俗。雖未能佔據中國內房前列位置，但仍有不俗的銷售金額增長，增長由2013年的410億元人民幣增長至2018年的1300億元權益銷售金額。

 

但富力地產收購萬達酒店的舉動，為富力財務上帶來不少壓力，富力地產成功在2014年減低負債與權益比率至92%，但在2017年支付的177億元人民幣後，令權益比率由最低的低於100%升至2018年的184%，高昂的負債比率為人詬病，其中一個原因是向購買萬達酒店的177億元的鉅額款項。因為酒店投資回報不定，並且前期必屬投資期，當中亦有一定的折舊與攤銷金額，並難以有快速回款，為整體富力地產帶來不少財政壓力，也是最令人擔憂的地方。目前的借貸總額已經達到1633億元人民，超越未動用銀行授信額度，債務壓力沉重。

 

由於目前富力地產的酒店營運並未有太確切的回報，並且在大型支出的投資期階段，酒店部分估值暫且忽略不計。以2019年約12-13元價格，富力地產的業務應是嚴重低水的，但仍由於負債壓力相對較大，估值出現較大的折讓。

 

如果剔除財務壓力，假設富力地產本年實現約1200億元人民幣銷售，5-6倍加權市盈率價值應在16至19元左右位置 。

 

— 23.12.2019

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2019-12-21

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