【越秀房產信託基金 #405 — 高質ETF】

越秀房託為越秀投資(123)之全資附屬公司管理的房地產ETF,主要收入來源是寫字樓、批發、零售、商場、酒店及服務式公寓的租金。派息上要向基金持有人派付可分派收入總額最少90%,意味著必然有較高的利息。

 

越秀房託的投資物業主要在廣州,加上在上海和武漢的商業物業。廣州物業包括白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀新都會大廈、廣州國際金融中心,以及位於上海的越秀大廈與位於武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心。2018年財政年度,越秀房託整體出租率達90.8%

 

2018年估值計算,廣州物業佔80%,上海物業佔9.2%,武漢物業佔10.8%

 

主要物業:


1: 國金中心

位於廣州市天河區,在建成當年成為僅次於上海環球金融中心的中國大陸第二高樓,曾為廣州的最高樓,是地標式的綜合形商廈,地理位置極優。國金中心是當初為減低對白馬大廈的依賴性而興建的。2018年物業出租率96.4%,樓宇估值達183億元人民幣,比2017年增長3.6%,達405總物業估值的一半。2017年營收10.7億人民幣,多年間穩定增長。405的主力物業經濟地位之高,能令整體業績平穩向上,出租率和租金難以大幅退倒。

 

2: 白馬大廈

白馬大廈是越秀房託最早落成的物業,是廣州白馬經營的服裝交易市場,是廣州最大的商場。2018年估值50.6億元人民幣。2018年營收3.675億人民幣,略比去年增長1.4%,出租率100%,屬越秀房託第二大物業。白馬大廈營收自2016年起出現輕微倒退,至2018年情況有好轉的趨勢。白馬大廈未來營運狀況當屬越秀房託最大風險來源,因服裝批發市場不算黃金行業,有長期走下波的風險,影響租約穩定性,未來或要謀求轉型。

 

3: 上海越秀大廈

位於上海區竹園商貿區,越秀房託於20158月收購,2018年出租率97.3%,近年營收表現穩定,2018年營收增長3.6%1.42億人民幣。

 

總結越秀房託整體收租物業質素良好,尤其是廣州ifc的地標式地位注定主要收入貢獻波動不要太大,唯注意白馬大廈的租賃情況。在估值模型上,接近股息率7厘附近則是頗吸引的位置,歷史角度也有可能出現8厘股息率的情況。

 

— 18.10.2019

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2019-10-12

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