過去內地房地產處於上行階段，房企們不斷透過「槓桿拿地+高周轉」的方式快速擴張，這段時間可謂內房的黃金階段。近年這種粗暴式擴張將要結束，一來是銷售增速有向下的趨勢，而且近年房企融資環境收緊，行業去槓桿是大趨勢，周轉率也隨之而下降。同時，隨著房價上漲趨緩和重點城市嚴格限價政策的出臺，房企新增項目的毛利率水平小於過往項目，利潤率水平有所回調。就以華潤置地為例，2013至2016年的新獲取項目的毛利率基本維持在45%至50%之間，2017至2018年在35%左右，預計2019至2020年基本在25%至30%之間。面對昔日風光不再的情景，房企們究竟是如何轉型走出困局，為將來埋下新的增長動力？

兩大發展方向

現時業內有兩大發展方向，一是物業投資，即是從過往只專注於物業銷售，轉型至同時經營物業收取租金，亦即是香港版的房地產企業路線，如新地、新世界等，物業銷售和租金收入同樣是公司利潤的主要來源。另一個方向是幫助政府建構大型公共設施並且經營，或是收購舊城區獲得核心地段，從而用一個較低的價錢拿地。究竟兩者的發展前景如何，我們會在下面詳細為大家科普一下。

物業投資

中國2019年城市化率達到59.8%，相當於美國20世紀40年代。美國二戰後經濟發展迅猛，1950年城市化率已經達到64.15%，購物中心和寫字樓的增速在長達30年的時期中均值分別達到11%和10%，高於同期的住宅增長。這是由於城市化發展到中後期，服務業發展迅猛，取代工業成爲城市的支柱産業。核心城市中的核心商辦物業資産的爭奪成爲房企下一個兵家必爭之地。

2019年中國全國購物中心租金規模約爲6413億元，競爭格局仍十分分散，CR3和CR10僅爲8.8%和12.4%，仍有較大的提升空間。仲量聯行的研究數據顯示，中國已建成的購物中心中，僅有10%至15%符合國際物業標準，物業標準低劣、模式陳舊是很多購物中心項目的先天缺陷，這與國際上高品質物業形成鮮明對比。上市房企和普通企業運營的購物中心在運營效率上有較大差異，上市房企運營的購物中心空置率僅有5%，與國際同行在同一水準，而行業平均值約9%。上市房企在招商、活動策劃上也更有經驗，因而項目客流情況也好於行業平均水平，約爲行業平均的1.4-1.7倍。搜鋪網調查了2015年各細分業態商業地産的兩極分化情況，發現購物中心行業top30項目的坪效可達2萬元/㎡/年，達到行業平均的4倍。

由此可見，相比起物業銷售領域，物業投資可以說是漸入佳境，成為房企們的新焦點。

政府及舊區項目

另一方面，拿到低價地是業內另一目標，而政府和舊城區便是其中一個地方。當前階段政府單獨依靠大型商業綜合體塑造城市新中心已遠遠不夠，還需要教育、文體、公園、醫療等綜合配套的介入，對政府的財政投入更高要求。因而，政府希望引入有實力企業爲其代建代運營，利用市場化自負盈虧的方式減少政府財政負擔，同時通過多元化配套的導入和運營，塑造持續發展、有活力的城市新中心。

除此之外，房企可以通過城市更新的方式獲取老城區核心地塊。城市建設面積有限，城市需要通過城市更新實現核心地段的板塊升級。産業升級方面，因爲城市化初期往往依靠工業集聚帶動人口集聚，而發展後期服務業佔比顯著提升，城市核心區土地性質需要從工業向商辦發展；土地使用效率亦會提升，實現土地使用效率和城市土地價值的提升；消費升級的趨勢下，居民生活環境和城市面貌同樣也需要提升，如需要拆除城中村、舊房、危房等。這些需求爲擁有城市更新能力的開發商帶來獲取核心地塊的機會。

2021-01-05