中國物管公司較高毛利率的部份在於業主增值服務和非業主增值服務，種類繁多。然而日本和美國的物業管理公司之增值服務內容相對簡單，以房屋維修養護為主。 

先介紹FirstService 成立于 1989 年，早期從事游泳池和休閒設施管理業務，經過 30 年的持續發展，如今已經是北美地區最大的住宅物業服務提供者。2015 年 FirstService 將老公司拆分成為高力國際和新的 FirstService Corporation。其中高力國際專注于商業地產的交易諮詢和運營管理，而 FirstSerivce 則主要向住宅物業提供服務。FirstSerivce 主要分為 FirstSerivce Residential 和 FirstService Brands 兩大業務板塊,分別從事住宅物業管理和住宅物業服務業務。2018 年合計實現收入 19 億美元，管理超過 8500 個社區和 170 萬個住宅單元。 FirstSerivce Residential 是北美最大的住宅物業管理公司，向客戶提供基礎的物業管理服務，包括傳統的社區運營、物業費收繳、財務報表編制和外包服務，以及輔助的駐場服務(工程維修、設施 管理、安保前臺)、保險經紀、能源管理及房地產經紀等服務。2018 年該部分業務實現收入 12.5 億美元,占總收入 65%,營業利潤 0.9 億美元。

FirstService Brands 是北美最大的物業服務提供者，主要通過特許經營的方式向客戶提供特定的物業服務，範圍涵蓋房屋整修、裝飾粉刷、防火安全等多個領域。擁有超過 1800 個特許經營及自營門店。2018 年這些物業服務品牌合計貢獻收入 6.8 億美元，占比35%，營業利潤 0.5 億美元。

FirstService 自上市以來一直保持著穩健的業績增長，過去 23 年 CAGR 為 19%，近 5 年 CAGR 為也達到了 13%。收入結構上，FirstService Brands 的增值服務占比在不斷提高，已經由 2014 年 的 18%提升至 2018 年的 35%，增值服務對收入的貢獻在不斷加大。在其他財務指標上公司同樣表現良好，毛利率、淨利率、ROE 近幾年不斷改善。

參考外國龍頭公司的成長歷程，對我們探索中國物管公司的成長和天花板空間方面，也是十分有參考價值的。我們下一次將分析日本的物業管理龍頭公司。

— 04.11.2019

=====================

2019-11-02