【物管板塊的兩大壓力】

早前出現一個有趣的現象,在恆指處於強勢之際,先前一直領先的物管板塊卻跑輸大市,而且已經維持一段時間。究竟是純粹技術性調整,抑或是背後受某些基本面因素所影響?其實,這個情況與今年物管股供應大增有一定關係。

 

由年初至今,四間公司如綠城服務、永升生活服務的再融資金額合計達到43.5億人民幣,連同最近完成IPO的建業生活、金融街物業等等,以整個板塊的融資金額計,單在上半年便達到85億元人民幣附近。然而,現時一共有十間物管公司公佈了IPO待發行,經過估算後,這些股份的融資額可能達到100億元人民幣左右。另外,在再融資方面,雅生活服務公告收到證監會批准發行不超過8667萬股,再加上碧桂園服務還有38.75億港元的可轉換債券。換言之,物管股板塊下半年的供給可能達到160億元,還要超越上半年的100億元。

 

那麼便可能有人會有一個問題,物管股的供給增加,是否注定令其估值下降?以整個版塊的角度,由於市場資金是有限的,再加上部份物管股的PE偏高早已被人提防,因此整個板塊估值的確有下移的可能,而投資者最擔心的莫過於股價會跟隨估值下跌。

 

其實,現時物管股板塊估值的確面臨兩大壓力。

第一,由於不少巨型內房的物管公司仍未上市,物管股供應中期仍有可能不斷增加。例如華潤置地、融創中國等強勢的內房公司,早前已計劃將物業管理公司分拆上市,若果事成,將會是其他物管公司強勁的對手,因此就算整個板塊的市場規模有所上升,都難免會分薄其他物管股的成交額。

二,所有物管股的增速在中長期注定會減慢。由於物業管理公司是依靠增加管理面積去提升收入,當管理面積的基數越大,在收購同等面積地方的前題下,增長便會越少。然而,現時物管股的PE之所以高,全賴它的增速高。因此,在長遠時間上,物管股的PE區間下移是必然會發生的事。

 

那麼物管股的命途究竟如何?我們會在下篇文章繼續分析。


2020-07-15

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