淺析內房融資渠道來源

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每逢大市不佳、經濟下行時，內房資金鏈斷裂的新聞便會每一天分為早、午、下午茶、晚、宵夜五段時間報道。今天籍詳細地理解一下房地產資金的眾多資金來源，以分析一下，究竟是否好像未來中國所有房地產公司也會從地球消失?

首先，其實房地產公司的資金回籬種類有兩大類，第一是內部融資，第二是外部融資。其實相對外部融資(即我們通俗理解為向銀行借錢) ，內部融資才是內地產公司最重要的工具，而且利息成本近乎為零，是最重要的回血工具。以全行業而論，佔比達60%以上。

那麼什麼是內部融資，很簡單，就是中國現在還處於預售制，故此理論上拿了地、有了圖則，起好地基後，便可立刻進行預售。預售所得到的定金、甚至全款清付的現金，也是無償無利息地寄存在公司的賬戶中，雖然在會計上是被定義為負債，但實質上這些預收款遲早一天會成為真正的收入現金，這些現金亦是無息的，可和保險公司收了客戶的浮存金相類比。故此，在計算內房公司的負債時，其實應將預收款扣除，否則會誤解了房地產公司的總負債水平。如被黑得最厲害的碧柱園(2007) ，經常被傳媒說總負債接近9000億元，常人一聽便立刻被拋呆了，但事實上，當中的無息負債(其稱為合同負債) 便有4694億元，若將之扣除，實質上負債只在5000億元左右的水平，還是的是，其手上不是沒有現金的！其現金及現金等價物共有1900億元。而且，其土地持貨也不是一文不值吧? 總有其價值吧? 故此，黑碧桂園拖工過速沒有問題，但黑其負債9000億，則只能顯得報道的人，一就是知識有點low，二就有可能心太黑，明知道也為黑而黑。

所以就内部融资而言，当中才是房企最重要的部份之余，就详细细明角度，可分为自有资金、銀行按揭資金、定金及預受款，當中平均佔房企比例的14%、14%和32%左右。而衡量內部融資的強弱，則可用四大指標去衡量，分別是流動比率、速動比率、濃項目銷售回款率和應收/付賑週轉天數。

我們將會把淺析內房融資渠道來源分為四個系列，下次我們會分析剛才所說的四個指標(2) 、外部融資的綜合知識(3) 和股民最關心的-誰的融資能力最安全最放心(4) ，大家請多多支持皓丰的分析，以便有精力繼續分析！


2019-06-03

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