上回我們提及要研究內房內部融資的能力，須要分析四個指標，分別是回款率、流動比率、速動比率和應收/付賬週轉天數。今天朱SIR和大家一起逐個研究一下，和從而分析那一間內房在這些指標中表現較佳。

1️⃣️回款率

在銷售合同簽定後，不代表立刻得拿回全款，這涉及樓花期、全款/貸款比率、發展商執行力和去化率(是年總銷售額/是年總潛在銷售貨值) 等多市面因素影響。而且須要進行較複雜的內部測算，才能得知各地產商的回款情況。直到2018年上半年，其實無論去化率和回款率，大型內房公司還是表現得不錯的，回款率更超過80-90%。例如某萬字頭，一天分七七四十九次話要回款活下去，真心已聽到我想嘔的那間公司，其實好笑地回款率做得十分之好！3046億的半年銷售中，回款率達93%！！A股上市的招商蛇口、金地、金科等，回款率也超過90%。次一級的如保利及其他，平均回款率也有80%。而港股中，融創、恆大的回款率也超過90%。故可以得出，大房企的回款率較優後，其實整體市場的回款情況並不差。

2️⃣️應收/付賬週轉天數

這兩個指標能反映內房的週轉能力和資金壓力水平。內房的平均應收賬週轉天數，由2015年最高峰的50天，回落至現在30多天的水平。其中國企和民營的公司基本上差不多，這數據亦是較為健康的水平。而以應付賬週轉天數，民企的平均數較高，約250天，比國企平均的165天為高。這反映在一定程度上，1整体民企的資金水平較為緊張，而令其應付賬款有所延長。綜合以上數據，表現較好的內房為新城、金地、萬科、融創等。表現較差的是中南、華夏幸福。

3️⃣️流動比率、速動比率

我先引用網上對於流動比率、速動比率的定義，因這段寫得十分清楚明白:
流動比率也稱營運資金比率（Working Capital Ratio）或真實比率（Real Ratio），是指企業流動資產與流動負債的比率。流動比率和速動比率都是反映企業短期償債能力的指標。
　　一般說來，這兩個比率越高，說明企業資產的變現能力越強，短期償債能力亦越強；反之則弱。一般認為流動比率應在2：1以上，速動比率應在1：1以上。流動比率2：1，表示流動資產是流動負債的兩倍，即使流動資產有一半在短期內不能變現，也能保證全部的流動負債得到償還；速動比率1：1，表示現金等具有即時變現能力的速動資產與流動負債相等，可以隨時償付全部流動負債。當然，不同行業經營情況不同，其流動比率和速動比率的正常標準會有所不同。應當說明的是，這兩個比率並非越高越好。流動比率過高，即流動資產相對於流動負債太多，可能是存貨積壓，也可能是持有現金太多，或者兩者兼而有之；速動比率過高，即速動資產相對於流動負債太多，說明現金持有太多。企業的存貨積壓，說明企業經營不善，存貨可能存在問題；現金持有太多，說明企業不擅理財，資金利用效率低下。

於內房身上，這兩個數據也普遍較差。特別是速動比率，普遍只有0.4-0.7。而速動比率平均有1.5，也算可以接受。融創、萬科、恆大、碧桂園、新城、奧園分別為1.3,1.2,1.4,1.1,1.1和1.5。如果總括所有內房來看，中型低負債的內房的流動比率會較好，高速發展的大內房會較差。不過，其實內房還有其他計實其資金壓力的特別指標，下次我們有機會會再分析。

2019-06-03