內房是香港股票市場中一個很特殊的版塊，也是散戶高追低沽惡性循環最可怕的地獄。為甚麼呢? 1. 波幅巨大而引起大贏大輸的雙面刃。2. 坊間99.9%的人不明白內房公司背後的特殊企業運作模型。

舉數個問題，如答不上其中一條基本上已代表不可能成功拆解內房模型。

1) 2018年明顯是全中國經濟極弱的年份，股市下挫、人匯大幅貶值。大部分公司的銷售額無大幅度的提升。那為甚麼在2018年的業績中，絕大部的內房在營收和稅後溢利相對2017年都有這麼龐大的增長?
2) 為甚麼在2017年，各大內房能以倍數計上升?
3) 在最新的升浪中，亮眼的如新城發展控股(1030)、中國奧園(3883)，毫無反應的如綠城中國(3900)，走勢的差距是怎樣來的?
4) 甚麼因素令內房近2年的負債比率迅速降低?
5) 為何在2017年，中大型內房中唯獨中國海外(688)升幅如此有限?

以上數條問題，相信絕大部分人都不能答上其中一條，也意味著這個行業的複雜程度。

在看似奇怪的商業模型下，想像你是財經記者，股份以冠絕所有版塊的升幅時，自然找一連串的好消息解釋。萬一股份回調下挫的時候，負債、房產稅等壞消息自然接腫而來。尤其在市場氣氛暗淡的情況下，如中國恒大逾1000%的(總負債 / 股東資金比率)看著確實嚇人，進一步牽動投資者的情緒。

最後結果，在上升至接近高位時，內房股吸引到投資者的眼球，財經專欄便以事後孔明式解釋升幅，市場高漲的氛圍令投資者擔心”走寶”而進場。而下跌時，投資者也會擔心因公司高額的負債令自己血本無歸，在低位止虧。

內房向來是一個下跌時，房產稅、高負債、中央打壓的消息盡出，走強時消息卻不翼而飛的行業。

皓丰已成功拆解該行業背後真正的商業模型，升跌市意見如一，大升大跌更代表著有大幅獲利的機會。成功分辨清晰的目標價與合理的買入時機。1030、3883、1918、3333等各大內房公司均有50-100%不等的升幅，打出2019關鍵一役。投資絕不能人云亦云，正確的理解才能令自己更走近財務自由。

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主講嘉賓：朱晉民老師 皓丰投資教育創辦人 

iMoney 專欄作家

新城財經台 <即市搏擊> 節目主持
曾獲邀到港交所擔任講座嘉賓

2019-06-03