【物管股利潤探討 — 挑選物管股必讀】

上市物業公司利潤率離散程度偏大,單獨分拆上市後利潤率會出現明顯抬升。 15 家上市物業公司毛利率的平均值為28%、淨利率的平均值為12%,但離散程度卻​​非常大,淨利率最低的佳兆業物業僅6%,最高的雅生活服務高達24%是佳兆業物業的倍。物業公司單獨上市後利潤率明顯提升,中海物業上市後毛利率由之前的5.6%跳升至12.0%,主要是由於與母公司間的關聯交易會對其收入端造成影響,因此物業公司在分拆上市前的利潤率水平並不能真實反映其資產質量和經營能力。

 

物業公司利潤率邊際變化取決於新交付項目情況。物管公司在收入端增長受 限,成本端卻剛性上升,因此存量項目利潤率逐年下降,而利潤率水平較高 的新交付項目會在邊際上影響物管公司整體的利潤率。中長期維度下,物業公司利潤率能否維持穩定的關鍵在於增值服務發展情況及自身經營能力的提升。由於增值服務的利潤率遠高於基礎物業服務,因此增值服務營收佔比高的公司普遍利潤率較高。目前上市物業公司增值服務營收佔比最高的為雅生活服務(52%),其餘公司佔比區間為 6%~38%。其中, 更具備可持續發展的社區增值服務營收佔比普遍不超過 10%,增值服務發展空間廣闊。經營能力上的提升能夠在 成本端對沖人力成本的上升,需要的是物業公司在管理制度、管控總部、科技化替代和規模化效應等方面協同發展。

 

— 13.09.2019

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2019-09-12

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