今年物管股可謂異軍突起，近乎所有主力物管的升幅也十分驚人，市值接近700億的碧柱園物業(6098) 也有超過1倍的升幅，即使一向走勢較慢的中海物業(2669) ，升幅也在今年吐氣揚眉，大升超過1倍。然而，踏入12月這個恆生指數升幅明顯化的月份，物管卻頗為跑輸大市，不少物管由高位回吐15甚至20%，如綠城服務(2869) 、藍光嘉寶(2606) 等，究竟他們近日跑輸大市的原因是什麼? 是升勢已盡還是中途休息?

首先，估值較高是其中一個原因，香港上市的內房股即使經歷近日大升的情況下，其動態估值還是低企的，近乎沒有一間內房的動態市盈率是高於10倍的，相反，物管股普遍市盈率即使是計及2019年的增長，仍是普遍高企在30倍以上。雖然物管股在很多經營上優勢，無論是相對內房母企，甚至是其他傳統行業，都要優勢眾多且明顯的。然而，短期要消化較高的估值，隨著時間的繼續向前，盈利確立性和之前市場的諸多長遠利好預測得到進一步對現後，估值又進一步壓下來後，就自然能回升，股份永遠不休息向上，反而其實是不斷消耗將來的升幅，全部谷到過早的時間，實現未來的升幅，其實是很不健康的，這樣對最後期摸過高估值買入的投資者，也會有機會成為十分痛苦的事。

而且，物管的內在素質，也是十分重要的，並不是因為物管股今年整体升幅亮麗，就不求甚解以為所有物管股基本上沒有分別，大家反正都是升的了，這個想法基本上肯定不是事實，以2019物管上升大年來說，全年升幅極少，甚至由高位大跌近半的物管股其實也是存在的，如規模較細的銀城生活、鑫銘、濱江等，即使是頗為有名的綠城服務(2869) ，其實今年升幅也是只有40%左右，嚴重跑輸其他物管，彩生活(1778) 表現之劣，就更加不用說了。故此，內在素質優秀的物管，即使經歷健康的調整，隨著往後盈利增長實況對現，還是能跑贏大市的，整体規模較少的物管，基本上不用幻想少而美的邏輯，很抱歉，在物管行業，少就近乎等如罪，而不是美。

最後要提醒的是，物管股雖然屬於頗有防守力的股份，但從歷史經驗看，他們在恆生指數回調幅度太大時，還是會被迫跟隨回落的，以上市較早的中海物業(2669) 看，每次恆生指數重型回調時，其股價近乎每次也調整足足30%以上，但事過境遷後，當基金們發現每次股價大幅回調，根本和公司是零關係時，最後都會買番上去。故此，投資者不宜因2019年物管股全年大升就被龐壞，而得出該板塊是天下無敵、金剛不壞的幼稚想法，這對投資部署也很危險的。

總論，物管股回吐不可怕，最怕是選錯郎，因此，精准的物管選股技巧和估值計算技巧，還是必須的。

— 31.12.2019

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2019-12-30