ESR (ESR Cayman Limited，證券代碼：1821.HK）於2019年11月港交所上市，是專注於亞太區域的綜合物流地產平台。公司主要業務包含物流地產開發、投資業務以及基金管理業務三大板塊。公司三大業務具有協同效應，開發業務可直接為投資和基金管理業務提供投資機會，而後續投資和基金管理收益可直接支撐開發類業務擴張。目前公司業務發展重心為亞太一二線城市的物流地產，戰略選址定位在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞以及印度的主要物流樞紐、重要海港、機場、工業園區等物資流通、信息流通的節點。

中國物流設施市場現況

中國物流設施和發達國家相比，整體規模相較中國龐大經濟體量和人口規模而言仍然很小。截至2019年末，中國人均物流地產面積僅0.7平米，橫向對比日本（4.0平米）、美國（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亞（1.6平米），人均設施面積與歐美、日本等發達市場相比差距仍較大。

從結構來看，截至2019年末，中國擁有現代高標物流面積6,685萬平米，佔比總物流地產面積僅7%，大幅落後於澳大利亞的75%、韓國的28%、甚至印度的38%，相對於中國巨大的電商銷售體量，高標物流設施供需關係更為緊張。

ESR (1821) 業務總覽

在開發業務上，ESR (1821) 具備完整配套技術能力，業務覆蓋開發週期的每個階段，包括選地、設計、施工和租賃，業務收入主要包括建設收入、開發利潤和物業銷售收入，2019-2020H1分別實現營收69.9、55.2百萬美元，分別同比+71.8%、+46.6%。

基金管理業務方面，公司管理了一系列基金，覆蓋處於不同發展階段的物流項目，為市場提供多元化投資機會，並從中收取資產管理費、手續費等。ESR所管理的基金和投資公司包括開發基金（Development Funds）、核心基金（Core Funds）、不動產投資信託基金，其中開發基金主要為私募地產基金，側重於投資淨地開發等項目投資週期的早期階段，其投資者所承受風險相對更高，但相對應投資回報率也更高。

在認購時投資者承諾投資資本，基金在投資機會出現時將定期提取，開發基金的投資週期一般為3-5年，基金內部收益率目標在13-17%之間；核心基金側重於成熟運營或有改造空間的成熟項目，基金主要通過物業改造升值、收購收益增值、資產運營增值等模式獲取收益，其內部收益率目標在9-13%區間。2019-2020H1 ESR的管理業務營收分別為166.7、83.6百萬美元，分別佔比總營收46.7%、42.3%。截至2020H1末，ESR的基金資產管理規模達265億美元，同比+31.2%。

投資業務簡單來說即是收取租金和股息，ESR的投資主要分為自持物業投資、基金跟投和其他投資三大類。自持物業投資方面，對於優質、稀缺資產，公司將從比如開發基金開發項目直接轉自持或者從第三方購買，未來從中獲取租金及資產增值收益；基金跟投方面，ESR作為LP投資公司管理的基金，或在不動產投資信託基金中增持基金份額，從而獲取利潤分成、股息收入、增值分成等；

此外ESR還積極嘗試其他多元化投資，比如股權投資港股上市公司中國物流資產（宇培集團子公司，China Logistics Property Holdings，證券代碼：1589.HK），股權佔比13.7%，為其第三大股東。2017-2020H1公司投資業務分別實現營收59.0、77.9、120.8、58.8百萬美元，分別同比+27.0%、+32.0%、+55.0%、+4.5%。

整體來說，由於物流地產的需求仍在，隨著公司持續打入國內市場，ESR (1821) 的業務具有一定增長潛力。

2020-10-05