【估值殘價 — 華潤置地 #1109 vs 中國海外 #688】

今天我們一起研究一下兩所純利率較高的內地房地產公司-華潤置地(1109)及中國海外(688)。一般而言,房地產公司的純利率在10%上下,但在最新一年財政季度,兩所公司的純利率分別達20%26%,主要由於有一定的物業投資業務(租賃)貢獻。

華潤置地的租賃以商業購物等類型物業為主,包括數十家萬象城購物中心。而中國海外以寫字樓及購物中心的租賃為主,兩家公司的平均出租率均高於90%,成功為公司帶來一定的現金流。

在會計制度上,物業投資(即物業租務業務)的入賬項目有兩項。第一項是直接的租金收入,但一般佔比並不高。第二項是投資物業之公允價值增加,因為物業租賃並不會影響物業的擁有權,也即公司仍擁有該物業。投資物業之公允價值增加是代表公司持有的物業地價及價值上漲,因而亦會納入損益表當中。以這兩家公司為例,688的物業租金收入只有35億港元,同時投資物業之公允價值增加利潤達104億港元。而1109的租金收入達86億元,投資物業之公允價值變動達70億元。由於純利率的計算方式是稅後溢利/營業額,投資物業之公允價值增加並不會入賬營業額,但會影響稅後溢利,因而這兩家公司的純利率遠超一般內房企業。

一般而言,中國徵收較重比率的增值稅。而投資物業之公允價值增加並不會帶來現金流,純粹是帳面的入賬收益。因而一般被認為是較大水分的收入,尤其以中國海外的投資物業之公允價值增加佔比甚高,120億元的入賬中有100億元為較大水分之盈利。因此估算中國海外盈利與估值時,而相較保守以及關注盈利水分。

有租賃業務的存在,也對兩家公司提供一定程度的現金流與借貸抵押的基礎。因此這兩家公司的信用評級一般比其他內房為高,近年借貸利率約在5%上下,以中國海外略低一些。這水平相對同行業是低出不少的,更節省兩家公司的財務成本。

總括而言,兩家公司的租賃業務為公司帶來較高的純利率以及較穩定的現金流,但同時投資者亦必須要關注相關的盈利水分,尤其以中國海外為主。但租賃業務為公司帶來較大的優勢是較低的借貸利率,以目前而言,物業銷售仍是兩家公司的主要命脈。

殘值方面,根據皓丰神牛內房模型,1109的殘值約在24.7-26.6元,688的殘值約24

 

— 26.09.2019

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2019-09-25

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