早前的文章我們探討過內房的轉型模式，而華潤置地 (1109) 就是一間在轉型路上比較成功的內房企業。

公司業務涵蓋住宅開發、購物中心、寫字樓、酒店、高端公寓等持有物業並積極拓展多元化業務。2016年公司提出“2+X”新商業模式，除傳統住宅開發和商辦酒店等投資物業外，致力於發展物業服務、長租公寓、城市更新、康養地産、文體教育、産業地産、影院等多元化業務，向城市綜合投資開發運營商轉型。

2019年公司實現營業收入1477億元人民幣，同比增長22%。其中，物業開發業務貢獻大部分收入，佔比86%。2019年公司物業開發業務銷售額達到2425億元，同比增長15.1%；投資物業租金收入達到120億元，同比增長26%，成爲大陸第二家依靠物業租金達到近百億規模的房企。近三年公司在營購物中心毛利率穩定在70%以上，且仍在逐步提升。

以“萬象城”爲代表的購物中心業務是華潤置地投資物業中的明星業務，貢獻了公司76%的投資物業收入。公司購物中心有兩大産品綫，分別是萬象城和五彩城/萬象匯。在2019年全國購物中心銷售百強中，華潤置地在深圳、瀋陽、南寧、青島、合肥等城市購物中心銷售額排名第一，在杭州、重慶、成都、廈門等城市也到達排名前三，說明華潤置地購物中心在賺錢能力方面持續領先。

從出租率和租售比同行對比數據來看，公司購物中心出租率略低於新城吾悅廣場、龍湖天街和大悅城，原因是公司物業組合中較多的新開業商場首年平均出租率較低所導致。公司租售比14.2%，位於行業前列（行業租售比約在10-18%），亦略微低於龍湖和大悅城，仍有上升空間。

為何說仍有一定上升空間？一般來說，成熟期的購物中心租金收入會比新開張時期高，而公司旗下的購物中心大多仍處於培育期。2019年末，公司培育期（開業1-2年的）13個萬象城和9個萬象匯，貢獻了30.42億租金，同比高增137.7%，佔比33%，較18年提升14個百分點；穩定期（開業3-5年）的6個萬象城和4個萬象匯，19年貢獻租金22.26億，增長17.5%；成熟期（開業5年以上）的6個萬象城和4個萬象匯，19年貢獻租金40.55億，同比增長10.3%。由此可見，公司現有租務的結構注定會被優化。

目前，華潤置地是國際品牌在國內業務最大的業主方，也是國際奢侈品在內地合作項目最多的開發商。萬象城與LV合作項目數量爲內地第一名。與奢侈品深度合作是購物中心的重要優勢，，這會吸引更加多的人流、造成差異化，使華潤的購物中心在海量供應中脫穎而出。

截至2019年，公司已運營61個購物中心，其中萬象城25個，自持萬象匯17個，含輕資産管理項目19個。由此看出，公司租務業務已在上行的軌道上。

公司旗下的物業管理業務也毫不遜色，物業管理費收入達到57.8億元，同比增長31.5%。其中，住宅及其他物業管理營業收入達38.1億元，同比增長35.8%，投資物業管理營業收入人民幣19.7億元，同比增長24.0%，年內實現經營利潤達人民幣4.08億元，同比增長27.7%。

在物業銷售上，公司一二三綫城市的銷售額佔比分別爲26%、58%和16%，一二綫城市銷售額佔比近年來均維持在80%以上，位於行業較高水平。公司積極探索多渠道拿地策略，使用收購、城市更新、集體用地、文體産業協同、資産定制、TOD合作等多種模式獲取土地儲備，2019年公司非公開渠道獲取項目個數佔比達44%。近五年公司淨負債率穩定在22.6%-35.9%之間，2020年公司淨負債率爲30.03%

整體來看，華潤置地在轉型之路上都較其他內房公司出色，無論是租務業務和物管業務都對公司股價有一定提振作用，同時估值亦較為低殘，雖然股份短期內缺乏行情，令到股價波動性比較低，但隨著人民幣升值拉動國內資產價值上升，公司股價應有望挑戰更高水平。

2021-01-06