【恆大物業 (6666) — 投資者應注意債務情況】

近日不少人都很好奇,為何一眾物管股升得如日中天之際,恆大物業(6666)貴為四大內房之一,為何股價不斷下跌?公司業績不是很好的嗎? 如果最近有留意這間公司的朋友應該知道,其實這與母企恆大地產(3333)的債務問題有關。

 

物業管理股賣點一向都是增長確定性,最近市場擔心恆大有資金鏈斷裂的危機,如果母企真的倒下,那麼市場原本對恆大物業的增長預期便會大打折扣。以三條紅線的要求來看,從公司最新公佈2020年業績可見,公司剔除預收帳款後的資產負債率為76.7%,淨負債率為152.9%,現金短債比為0.47,三條紅線均未達標(合格線為70%、100%和1)。除了淨負債率非常高之外,可見現金短債比是一個很大的問題,意思即是公司的現金不夠償還短期債務。在今年恆大業績發佈會上,集團主席許家印給出了未來3年降檔目標,包括2021年6月30日將淨負債率降至100%以下、2021年12月31日現金短債比達到1以上、2022年12月31日將資產負債率降至70%以下,以全面達到監管要求,實現「三條紅線」全部轉綠。雖然集團主席以開金口的方式嘗試穩住投資者信心,但公司股價仍然一直下跌,市場擔心的地方究竟在哪裏呢?

 

無論要應付短債、抑或長遠要還錢減債,公司便必然需要大量資金,但公司在融資和銷售上到存在一定憂慮。目前恆大總負債1615億,其中借款8133億、應付貿易賬款8017億,有11771億是一年內的有息負債與無息負債,要踏上這條還債之路的唯二途徑便是融資和銷售。融資方面,去年九月份恆大進行了一次1300億的債轉股,意思即是不夠錢還債、唯有將股份轉換出去,這的確解了當時的燃眉之急,但問題是這樣嚇怕了不少金融機構,萬一公司他日又發生現金不足的情況,他們豈不是要成為恆大的股東?因此,成功大舉融資去償還短債未必可以期待。在股權融資上,恆大透過恆大物業上市、恆大汽車配股、房車寶引入戰略投資者等等的方法,籌集了大概800多億元左右,在頻頻配股之下, 相關同系的股份股價較為抑壓也十分正常。至於在銷售方面,目前政府限價限購、推行房住不炒,令整個房地產行業純利率下跌,再加上恆大需要加大銷售力度令資金回籠,令到銷售均價由10281元下跌至8428元,目前房地產的純利率本身已經不高,令到市場的憂慮更加大。

 

目前恆大物業2021年預測純利達55億港元,換算現時市值983億只有17.8倍PE,如果恆大最終平安無事的話,對標碧桂園和融創旗下的物業管理公司明顯有一倍以上的水位。不過對於投資人來說,這無疑是一場刀口舔血的博弈,存在一定的投資風險。如果真的押注在恆大物業身上,投資者除了應該嚴格控制這隻股票的倉位佔比外,也應該留意恆大接下來公佈的半年度業績,看看公司還債是否符合預期。


2021-06-08

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