【萬科企業 (2202) — 低風險式經營】

萬科企業 (2202),相對中國四大內房而言是比較特別的。在本來的龍頭地位,現在大約在銷售量中排名第三,雖然不論在業績及股價,萬科依然有受惠於2017年的內房價值回歸浪潮及升幅,但在整體市佔率排名卻是下降的,到底原因為何?

目前中國四大內房各有特色。碧桂園 (2007) 佔據全國銷售第一名,但受工程質素醜聞影響,股價相對下壓情況嚴重。恆大 (3333) 融創 (1918) 藉由2017年內房銷售熱潮,打出一片天下,躋身中國四大內房。

萬科企業 (2202) 與絕大部分內地房地產公司一樣,以比例計算,萬科幾乎所有盈利均由物業開發也即房地產銷售貢獻。南方區域、上海區域、北方區域、中西部區域,比例基本上大致相約。

要討論萬科企業,整體受惠程度有異於其他大型內房。基本上可以歸納一句,萬科整體的營運槓桿及所選營運策略的風險相對較低。單從土地儲備而言,以2018年中期土地儲備計算,萬科的權益土地儲備只有3700萬平方米,比中型內房新城發展控股的4xxx平方米還要低,至於大型內房中最低的融創中國亦有超過10000平方米的土地儲備。當然較低的土地儲備也令萬科的負債水平要遠低於其他內房,但低土地儲備亦意味著可銷售的物業會少於其他內房,整體風險較低,但受惠於房地產上升趨勢的受惠程度亦會相對降低。

再者,萬科的拿地成本在內房中屬於非常高企的水平。於2018年中期報告中,萬科平均拿地成本為每平方米5400人民幣,主要原因可能在於拿地地區及質素相對高質。好處是相關物業 銷售差的可能性較低,但同時亦大幅壓低爆發盈利的可能性。

從拿地速度與公司營運策略中, 我們可以得知萬科企業趨向較低風險及低槓桿式經營。相對低風險的經營固然令公司的風險降低,但同時也壓低了公司爆炸性的盈利,例如於2017年萬科企業的股價升幅遠不及其他中大型內房,同時也是削低市況更較好時公司的市場佔有率,是低風險帶來的雙面刃


2020-01-28

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