【內房股壓力測試 — 短債嘗還能力】

武漢肺炎疫情陰影的籠罩下,內板塊受到了顯著的影響售樓處暫停開放市場銷售減少而線上銷售管道的成效仍是未知數因此銷售下滑對於典型房企的影響究竟幾何

為此我們先計算失去二、三月的銷售金額下內房的短債嘗還能力

 

內房短期債務計算方法

首先確定公司截至最新一期報告中列示的短期債務規模 (港股公司為最新中A股公司為最新三季報)

短期債務規模 = 短期借款+應付債券(若有) + 應付票據 (若有) + 一年內到期的非流動負債

在不考慮公司支付已發生拿地款的基礎上根據公司未來一年內需要償還的債務規模倒算其對應的銷售規模通過報告期後已發生的銷售金額假定2 3月完全沒有銷售未來幾個月銷售以公司2019年同期的合約銷售金額作為參考 (港股公司為4-6A股公司為4-9) 去判斷公司的償債壓力。

 

十大內房的短債嘗還能力

結果是我們發現不考慮23月份的銷售排名1-10位的四家公司中,萬科A的同期銷售對余期銷售規模覆蓋比率(後方簡稱為覆蓋比率) 最高短期債務的償還壓力最低

而碧桂園及融創中國的覆蓋比率也有62%以上。中型公司則以美的置業、禹洲地產表現較佳其次原本以負債比重較高的中梁置地可能由於短債數目較少故其覆蓋比率也有1以上。

 內房短期債務數據

傷害並不致命

因此就客觀而言,內房的銷售於二、三月受壓,但對內房的還債能力傷害,並不是致命的。

當然現在市場的悲觀情緒甚濃,我們也要有一定程度的警戒心。但如果將之無限化大,也有可能難失很多機會。畢竟凡是涉及投資,就本身—定含有不同程度的風險溢價;沒有風險溢價的投資,永遠只會令你的財富,停留在毫無寸進,明賺實蝕(蝕通脹的境地。


2020-03-10

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