【如何分析房產信託基金 (REITS) 好不好?】

房地產信託基金其實是投資入門一個非常好的工具,因為營運模型非常簡單,而且大家都能看見實物,基本上一般而言,與買入工商舖或寫字樓,然後放租並沒有實質的分別,而且完全不需任何管理,公司會聘請人員進行專業的管理事務。

今日就用一篇文章, 教你看懂房產基金的報表重點。

投資REITS的好處

什麼是房產信託基金?首先是一家公司會買入多個商場、寫字樓、物業等一系列地產項目,然後便會放租。投資者便可購買這類房地產信託基金,而成為這些物業的其中一位業主。房產信託基金便會把收到的租金扣除管理費用後,每年淨現金利潤的90%或以上會派予各位投資者及房託持有人,這就是房託基金的分發機制。

因此房託基金,就相當於你購買那一堆物業,而且金額可大可小,非常自由,流通量亦非常高,對投資入門新手其實是很好理解的一個產品。

而且香港本土的房託基金回報也非常高,幾乎香港本土所有房託的出租率高達95%或以上,而股息率能夠有五至八厘不等,而且不會面對任何租霸、管理上的費用及時間等等的風險及付出,相對購買實體物業,除了不能做大槓桿外,其實是非常好的投資產物。

分析REITS業績的重點

也因此分析房地產信託基金基本上只需要分析物業分佈、租金收入以及出租率等因素,便已經非常足夠。但投資者不能從損益表的大項看出所有端倪,因為其中一個項目為投資物業之公允價值變動,代表地產商旗下物業的估值高低變化的數目,但其實這類項目並沒有實際的現金流出入,也不會對租金收入及股息收入造成影響。

比如現在的領展房產基金在數天前說出了2020年投資物業公允價值變動將會有所下滑,但實質受社會狀況及日程影響,其實是非常正常的,完全非核心結構性問題,也對租金收入影響非常低。因此公佈消息後,股份幾乎毫無變動,甚至不跌反升。

基本上,只要真實理解這一項,投資房產信託基金便不會有其他太大的疑問及錯誤理解,這個板塊也是非常推薦投資新手接觸的第一個版塊。

 


2020-05-19

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