【總結 — 屬於物管股的2019年】
自彩生活 (1778) 于 2014 年在港上市後，越來越多的中國物業管理公司相繼在 A 股和港股上市。2019年物管股上市熱情高漲，全年共有10家公司完成IPO，2 家公司成功借殼。2014-18 年上市的中國內地物管公司數量分別為1間、2間、2間、1間和6間上市。截至 2019 年 12 月 31 日，一共有 24 間中國物管公司上市，其中A股3間，港股21家。
隨著上市物管公司數量的不斷擴大，2019年物業板塊整體市值增長顯著。截至2019年12月31日，24間上市中國物管公司的總市值超過了2,320億元人民幣，較年初14家的800多億元增長了182.5%。截至2019年末，24間公司的市值平均值為96.7億元，中位值為44.1億元。市值最大的是碧桂園服務 (6098)，為 626.2 億元，按市值在港股內房股中可以排進前 20 名。市值最小的是銀城生活服務 (1922)，為3.6億元。雖然現在物業管理仍然被看成是房地產行業的一個子版塊，但我們認為隨著服務內容的豐富、品質的提升，物業管理行業有望發展成獨立的、成規模的板塊。從年度漲跌幅平均值來看，24間上市內地物管公司2019年股價漲幅均值為66.6%，跑贏恒生指數9.1%的漲幅和恒生中國企業指數10.3%的漲幅，也跑贏了克而瑞內房股領先指數35.4%的漲幅。
從PE估值來看，當前資本市場給予物管公司的估值高於地產公司。以2019年12月31日收盤價計算，當前24間上市內地物管公司2019年PE均值為32.5x，高于克而瑞內房股領先指數的滾動市盈率7.8x。以碧桂園服務(6098.HK)為例,其2019年PE估值為47.0x，約是其關聯地產公司碧桂園(2007.HK)的 8 倍。和房地產開發業務相比，物業管理公司的高估值成為地產開發商謀求分拆物業管理業務單獨上市的重要動因。
2020-01-21
