2018年最硬淨地產股 - 信和置業 (83) 探究

朱SIR近日在研究香港地產股的時候,發現今應年最硬淨的地產股竟然是信和置業(83) !這只近年已頗為低調,而且沒有期權做的股份,如果不是特意去看的話,真不知竟然如此硬淨!今年恆指高低位回調8000點,信和最高位14.08,現12.76元,即是只跌了9.3%!那不是比中電、地鐵還更硬嗎? 那麼,究竟有沒有原因可以解釋?和股民最關心究竟值不值博?朱SIR現在和大家分析一下。

信和昔日於香港地產的活躍和進取,是資深一輩股友人盡皆知的事情。但原來時至今日,其於香港地產市場的角色已愈來愈淡,相對長地、恆基、新鴻基等已有很大距離之餘,甚至可見之未來,被中資過江龍如中國海外、碧柱園等超過,也是時間上的問題。新鴻基近年於香港地產銷售額,平均有400億元,然信和2017/18年度的銷售金額只有88.7億(還計及聯營公司) ,相對上年度151億大幅倒退近半。而2017/18的總溢利60.25億中,地產銷售只佔24.3億,即40%而已。那麼,其主業是什麼?結論很明顯是收租業務了!公司的物業租貸合共41億元,而且純利率驚人,達到87%!故貢獻了公司大部份的盈利,再加上純利率同樣不錯的酒店業務、物業管理業務等,其盈利結構大部份已由租務相關業務構成,其地產發展的屬性已愈來愈弱,原來,信和置業已從人盡皆知的地產股變為收租股了!相對其從前的進取形象,真的很難令人相信呢!由於租金收入佔比是所有地產股之最,加上出租率高企、租金還未見回落,故此其股價相對較硬淨,也有一定的道理。

那麼,信和置業現在的估值是否特別便宜? 尚好吧!其2017/18年度業績表面有140.3億元,但當中須要扣除的非核心盈利也為數不少,包括70.5億的一次性出售盈利及9.27億的物業投資公允值變動,故其核心盈利只有60.53億元。即eps 0.93元,現pe約13.7倍,核心股息率約4.3%,比一般地產股平均2-3.5%為高,比reits平均5.5%為低。擁有4.3%的股息率和可見未來派息應不會減的前提下,也許亦是其股價較硬淨的原因。

其實作為純收租的股份,其股價多年的表現,比不上絕大部份的同類型收租股和reits,假設在2013年高位買入信和,以除淨後股價11.88計算,到2018年的今天回報率只有7.4%,但如同期買823,778,808,405等,回報有146%、133%、88%和139%。如果我不把信和歸入地產發展類別而歸入收租類別的股板塊,則其投資價值是較低的。

當然,如把其歸入地產發展板塊,你會發現同樣比較2013年1月的高位計,直到今天,其竟然跑贏新鴻基和新世界!(但大幅跑輸恆基) ,但我認為即使如此,如波幅性相對太低,想乘亂抄底的人,又不能佔到其便宜,而且最慘又沒有option,打不到槓桿。

因此總結,以朱SIR所提出的思路下,其股份屬性,似乎对上比不上reits,对下比不上有波幅機動性、有option的香港地產股,從而令其4.3%的穩定股息率,也為之大大遜色了!我們在分析股份時,應有一定的框架和爬梳技巧,不能人云亦云。


2019-06-03

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